Asbest bij verkoop woning: regels, attest en verplichtingen

Wat is een asbestattest en waarom is het verplicht?

Een asbestattest is een officieel document dat de asbestveiligheid van een gebouw beschrijft. Het wordt opgesteld op basis van een asbestinventarisatie door een gecertificeerde asbestdeskundige. Sinds 23 november 2022 is een asbestattest verplicht bij elke verkoop van een woning met een bouwjaar vóór 2001 in Vlaanderen. De maatregel komt voort uit de Vlaamse milieuwetgeving. Het attest zelf wordt afgeleverd door OVAM. Het doel is nieuwe eigenaars te informeren: zonder attest weet u niet of er asbest aanwezig is en of dat een gezondheidsrisico vormt. Als verkoper moet u de inhoud van het attest meedelen aan de kandidaat-koper bij het sluiten van het compromis, of bij de verkoop als er geen compromis is.

Welke woningen hebben een asbestattest nodig?

De verplichting geldt voor alle woongebouwen (eengezinswoningen, appartementen, studio's) die vóór 2001 zijn gebouwd. Gebouwen van na 2001 zijn vrijgesteld, omdat asbest sinds 1998 in België niet meer mag worden geproduceerd en vanaf 2001 volledig verboden is in bouwmaterialen. Ook bij de verkoop van een perceel met een oude loods of schuur kan een attest vereist zijn als het om een 'toegankelijke constructie' gaat. Bij nieuwbouwwoningen of grond zonder constructies is geen attest nodig. Twijfelt u? Raadpleeg dan altijd de OVAM-richtlijnen of een gecertificeerde asbestdeskundige.

Wat kost een asbestattest?

Er is geen vaste prijs: de asbestdeskundige bepaalt zelf de prijs. Die hangt onder meer af van de omvang van de gebouwen en het terrein, de ouderdom en renovatiegraad, het aantal monsternames en labo-analyses en de retributie van 59 euro die OVAM aanrekent voor het attest. Een grote, oudere woning met veel bijgebouwen kost doorgaans meer. Vraag bij meerdere asbestdeskundigen een offerte en vergelijk ze. Via AsbestMatch kiest u zelf bedrijven in uw buurt en vraagt u gratis offertes aan; krijgt u er meerdere, dan vergelijkt u ze. AsbestMatch controleert geen certificaten: kijk zelf na of het bedrijf op de lijst van gecertificeerde asbestdeskundigen staat die OVAM publiceert.

Wat gebeurt er tijdens een asbestinventarisatie?

Een gecertificeerde asbestdeskundige komt bij u langs en voert een niet-destructieve inspectie uit van alle gebouwen op het terrein. Meestal neemt hij of zij stalen van asbestverdachte materialen, bijvoorbeeld van pleisterwerk of van isolatie rond leidingen. Deze stalen worden geanalyseerd door een erkend asbestlabo. Na de invoer van de gegevens bezorgt de deskundige u het asbestattest van OVAM. Dat attest beschrijft welke materialen asbest bevatten, in welke staat ze zijn en welk risico ze vormen. Ook bevat het een advies voor beheer of sanering. Voor meer details over het verloop van een asbestinventarisatie kunt u terecht op onze pagina over asbestinventarisatie.

Moet ik asbest verwijderen voor de verkoop?

Nee, u bent niet wettelijk verplicht om asbest te verwijderen vóór de verkoop. Een asbestattest registreert de aanwezigheid van asbest en dekt de informatieplicht. Toch is het verstandig om de acties uit het asbestattest uit te voeren wanneer het kan, vooral voor de veiligheid: loszittend of beschadigd asbest kan gezondheidsklachten veroorzaken bij bewoners. Via MijnVerbouwPremie kunt u onder voorwaarden financiële steun krijgen om asbest te laten verwijderen. Die premie wijzigt vanaf 1 maart 2026, dus check de actuele voorwaarden. Het asbestattest geeft per asbestmateriaal een advies over de verwijdering. Risicovolle verwijderingen mogen enkel door een erkend asbestverwijderaar gebeuren; voor andere materialen kunt u ook een aannemer van de lijst eenvoudige handelingen inschakelen.

Hoe beïnvloedt asbest de verkoopprijs en onderhandelingen?

Kopers willen in de praktijk weten waar asbest zit nog voor ze een bod uitbrengen, omdat het de renovatiekosten kan beïnvloeden. Met de prijsramingstool van OVAM kan een koper op basis van het asbestattest een prijsvork voor de verwijdering berekenen. Het is verstandig om op voorhand zelf al offertes voor verwijdering op te vragen, zodat u een concreet bedrag kunt voorleggen. U kunt de saneringskost verrekenen in de vraagprijs of afspreken dat de koper de werken na aankoop uitvoert en de kosten van de aankoopprijs aftrekt. Zet dergelijke afspraken altijd helder in het compromis, liefst met een clausule over wie welke kosten draagt. Zo voorkomt u achteraf discussies.

Wat als u gaat verhuren of schenken?

Verhuur op zich is momenteel geen aanleiding om een asbestattest te laten opmaken. Hebt u al een asbestattest, dan moet u een kopie bezorgen aan de huurder. Verhuurt u een woning die gebouwd is vóór 2001, dan moet u vanaf 2030 bij een nieuw huurcontract over een asbestattest beschikken en het aan de nieuwe huurder bezorgen. Volgens OVAM loopt daarvoor nog een decreetswijziging. Bij schenking van een woning geldt een gelijkaardige regeling als bij verkoop: u moet een asbestattest kunnen voorleggen voor gebouwen ouder dan 2001. De notaris zal hierop controleren. Overweegt u een schenking, vraag dan tijdig een attest aan om vertraging te voorkomen. Met een geldig asbestattest vervult u de informatieplicht.