Asbest bij aankoop woning: wat elke koper moet weten

Het asbestattest: uw eerste houvast als koper

Sinds 23 november 2022 is een asbestattest verplicht bij de verkoop van elke woning met bouwjaar vóór 2001. Het attest, op basis van een inventarisatie door een gecertificeerde asbestdeskundige, geeft u als koper een beeld van de aanwezigheid en de staat van asbest in het pand. Het vermeldt of het gebouw 'asbestveilig' of 'niet-asbestveilig' is. De verkoper moet de inhoud van het attest meedelen bij het sluiten van het compromis; zo kunt u geïnformeerd beslissen.

Het attest is meer dan een wettelijke verplichting. De notaris gaat na of er een geldig asbestattest werd overhandigd aan de koper. Is er geen geldig asbestattest beschikbaar of werd het niet tijdig aan de koper bezorgd, dan kan de koper de nietigheid van de verkoop inroepen.

Verplichtingen van de verkoper: mededelingsplicht

De verkoper moet de inhoud van een geldig asbestattest meedelen aan de kandidaat-koper bij het sluiten van het compromis, of op het moment van de verkoop als er geen compromis is. Dat geldt bij elke overdracht onder levenden, ook bij een schenking. Is er al een asbestattest voor de gemene delen van het gebouw, dan moet ook de inhoud daarvan meegedeeld worden. Voor vragen over aansprakelijkheid laat u zich best juridisch adviseren, bijvoorbeeld door uw notaris of een advocaat.

Uw eigen onderzoek als koper

Lees het attest grondig en stel vragen. Een standaard asbestattest is het resultaat van een niet-destructief onderzoek: het doet enkel een uitspraak over de zichtbare materialen. Ingesloten asbest kan dus ontbreken. Plant u na de aankoop renovatiewerken, dan is een aanvullend onderzoek nodig voor de werkzone. Voor asbest in een woning of appartement berekent de prijsramingstool van de OVAM met de gegevens uit het asbestattest een prijsvork voor de verwijdering, wat helpt om een aankoopbod te bepalen.

Wat als u asbest ontdekt na de aankoop?

Ook na een standaard asbestattest kan bij werken nog ingesloten asbest opduiken. Treft u als eigenaar nieuwe asbestmaterialen aan, dan is er sprake van een gewijzigde toestand en moet u het asbestattest binnen een jaar laten vernieuwen. Voor vragen over de aansprakelijkheid van de verkoper laat u zich best juridisch adviseren, bijvoorbeeld door uw notaris of een advocaat.

Een goede basis is een correct asbestattest, opgemaakt op basis van een inventarisatie door een gecertificeerde asbestdeskundige. Daarom is het verstandig om vóór de aankoop niet alleen het attest op te vragen, maar ook na te gaan of het geen onvolkomenheden vertoont. Denkt u dat het attest een fout bevat, contacteer dan eerst de asbestdeskundige en dien zo nodig een klacht in bij de OVAM.

Moet asbest altijd verwijderd worden?

Niet elk asbest vormt een acuut gevaar. Een asbestveilige toestand bereiken is niet verplicht voor woningen, maar wie asbest beheert, moet maatregelen nemen als er risico is dat vezels vrijkomen. Het asbestattest beschrijft welke materialen asbest bevatten en in welke staat ze zijn, en vermeldt of een maatregel dringend is. Bij werken moet u asbestmaterialen die eenvoudig bereikbaar worden wel verwijderen; opnieuw insluiten is dan verboden.

Kosten van asbestverwijdering en premies

Er is geen vaste prijs voor asbestverwijdering. Voor asbest in een woning of appartement berekent de prijsramingstool van de OVAM met de gegevens uit het asbestattest een prijsvork, en specifieke omstandigheden, zoals de noodzaak van een stelling of kraan, beïnvloeden de kostprijs. Via Mijn VerbouwPremie kunt u onder voorwaarden steun krijgen, bijvoorbeeld als u asbest laat verwijderen bij dak- of muurisolatie. Het asbest moet dan door een aannemer verwijderd worden. Mijn VerbouwPremie is op 1 maart 2026 gewijzigd, check dus de actuele voorwaarden. Daarnaast bieden alle Vlaamse steden en gemeenten de ophaling van asbestcement aan huis aan; andere lokale asbestprojecten lopen maar in een beperkt aantal gemeenten. Vraag offertes aan bij minstens drie aannemers die op de lijst eenvoudige handelingen staan of erkende asbestverwijderaars zijn, en vergelijk de offertes.

Een asbestbedrijf kiezen: waarom vergelijken loont

Niet elke asbestfirma is dezelfde. Prijzen, aanpak en specialisaties verschillen. Vraag daarom offertes aan bij minstens drie aannemers die op de lijst eenvoudige handelingen staan of erkende asbestverwijderaars zijn, en vergelijk ze. Een abnormaal lage prijs kan erop wijzen dat de aannemer onvoldoende maatregelen neemt. Op AsbestMatch.be ziet u welke asbestbedrijven in uw regio actief zijn, voor veel bedrijven met hun Google-score.